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2019年2月26日 (火)

房企融資渠道競爭與成本

   越來越貴,越來越多的杠杆,但融資成本也在上升。中小企業從傳統的生產營銷模式向金融深化模式的轉變較早,具有融資渠道優勢和成本優勢。

 

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  比較萬科與鳳凰房地產的融資結構,主導房地產企業融資多元化主要來自成本較低的銀行貸款。中小型住房企業更多地依賴非標准,高額計價的債券和中型票。萬科融資結構中,銀行貸款占61%,本外幣債券和中票占24%。鳳凰融資結構中,銀行貸款僅有6%,債券占到80%。

  目前,證券期貨委員會的銀行通道和委托貸款、公司債券和股權融資、表外融資的房地產基金和資本管理方案的開發和貸款均受到控制限制。然而,銀行和信托融資以及表外融資中的資產證券化並沒有監管政策,這使得住房企業的融資逐漸轉向這種渠道。

  興業研究分析師陳姝婷表示,龍頭房企的融資主要來源於銀行貸款,其中國有房企表現更為明顯,在債券、再融資、非標等政策收緊的情況下其融資壓力不太大,但中小民營房企獲得開發貸的難度較大,受限後融資渠道縮窄,融資成本攀升。

 

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  可以看到,大型房企債券發行利率在3%-4.5%之間,而中小型房企債券發行利率在5%-7.5%之間。

  從借款期限看,大型和小型房地產企業的長期借款比例有所上升,但大型房地產企業的長期借款比例高於小型房地產企業。目前大型房企長期/短期借款比例為5~6之間,而中小型房企該比例僅為4。

  長期借款比率相對較高,使得大型住宅企業比中小型住宅企業具有投資可持續發展的能力和意願。此外,擁有更強的銷售恢複能力和更強勁的財務水平的大型住房公司將在融資方面具有更大的優勢,它們需要警惕小型住房公司付款的風險。

  房地產業長期股權投資的絕對量逐年增加.其中一個原因是房地產開發商已經取代了競標和拍賣的長期股權投資,開發商的競爭已經從搶占土地轉向搶占股權。另一個原因是,自2015年以來,房地產開發商越來越多地持有類似於汽車制造商研發和制造領域的土地,即產品結構的趨同和超額回報的消失。通過持有一個團體來分散利用土地的風險。

  大型房地產企業的長期股權投資增量和非流動資產比例明顯高於中小型房地產企業,表明行業正在加速向大型房地產企業集中。

 

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  在負債方面,大型住房企業融資多元化、成本低、持續時間長,而小型住房企業融資結構單一、成本高、持續時間短。在資產方面,大型房地產企業正在擠壓中小型住宅企業,同時進行土地收購和長期股權投資。

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