房企融資渠道競爭與成本

　　　越來越貴，越來越多的杠杆，但融資成本也在上升。中小企業從傳統的生產營銷模式向金融深化模式的轉變較早，具有融資渠道優勢和成本優勢。

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　　比較萬科與鳳凰房地產的融資結構，主導房地產企業融資多元化主要來自成本較低的銀行貸款。中小型住房企業更多地依賴非標准，高額計價的債券和中型票。萬科融資結構中，銀行貸款占61%，本外幣債券和中票占24%。鳳凰融資結構中，銀行貸款僅有6%，債券占到80%。

　　目前，證券期貨委員會的銀行通道和委托貸款、公司債券和股權融資、表外融資的房地產基金和資本管理方案的開發和貸款均受到控制限制。然而，銀行和信托融資以及表外融資中的資產證券化並沒有監管政策，這使得住房企業的融資逐漸轉向這種渠道。

　　興業研究分析師陳姝婷表示，龍頭房企的融資主要來源於銀行貸款，其中國有房企表現更為明顯，在債券、再融資、非標等政策收緊的情況下其融資壓力不太大，但中小民營房企獲得開發貸的難度較大，受限後融資渠道縮窄，融資成本攀升。

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　　可以看到，大型房企債券發行利率在3%-4.5%之間，而中小型房企債券發行利率在5%-7.5%之間。

　　從借款期限看，大型和小型房地產企業的長期借款比例有所上升，但大型房地產企業的長期借款比例高於小型房地產企業。目前大型房企長期/短期借款比例為5~6之間，而中小型房企該比例僅為4。

　　長期借款比率相對較高，使得大型住宅企業比中小型住宅企業具有投資可持續發展的能力和意願。此外，擁有更強的銷售恢複能力和更強勁的財務水平的大型住房公司將在融資方面具有更大的優勢，它們需要警惕小型住房公司付款的風險。

　　房地產業長期股權投資的絕對量逐年增加.其中一個原因是房地產開發商已經取代了競標和拍賣的長期股權投資，開發商的競爭已經從搶占土地轉向搶占股權。另一個原因是，自2015年以來，房地產開發商越來越多地持有類似於汽車制造商研發和制造領域的土地，即產品結構的趨同和超額回報的消失。通過持有一個團體來分散利用土地的風險。

　　大型房地產企業的長期股權投資增量和非流動資產比例明顯高於中小型房地產企業，表明行業正在加速向大型房地產企業集中。

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　　在負債方面，大型住房企業融資多元化、成本低、持續時間長，而小型住房企業融資結構單一、成本高、持續時間短。在資產方面，大型房地產企業正在擠壓中小型住宅企業，同時進行土地收購和長期股權投資。

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滬倫通給投資者帶來機遇

　　上海證券交易所與倫敦證券交易所互聯互通存托憑證業務的監管規定正式發布實施。

　　滬倫通或吸引全球資金到A股市場。目前，倫敦股市平均動態市盈率約17倍，咱們國家股市平均動態市盈率約10倍，中國與英國各自產業結構特點不同，不同行業估值各有吸引力，具有估值優勢，長期價值藍籌股將受益。滬倫通落地，將推動境內企業與倫敦資本市場互聯互通，降低咱們國家企業融資成本，支持實體經濟，推動國內企業到英國市場，也吸引英國企業到咱們國家市場。倫敦是發達市場國際金融城市之一，上海基本確立金融市場與全球人們貨幣定價清算中心，我國股票估值比歐美市場低，債券市場收益率穩定流動係數高，上海與倫敦的資本市場互聯互通，國際資本或進一步進入咱們中國市場。

　　全球資本市場對接創新模式過程中，滬倫通或是滬港通之後下一個互聯互通的市場，推動境內企業與境外資本市場對接，增加長期低成本資金來源，推動實體企業跨境發展。英國股市的國際進程度比較高，滬倫通有助於吸引全球市場資金到咱們國家A股市場來，帶來藍籌股估值行情。

　　滬倫通或推動境內中小企業走出去。滬倫通帶來全球資產配置機遇，支持實體經濟，國內中小企業擴大跨境投資渠道。比如，咱們國家中小企業到英國市場，助力國內企業或投資銀行，走出去到英國市場，提供多元投資服務，使境內投資者有機會分享境外發達市場的投資收益。

　　國內企業到海外資產配置的新路徑。滬倫通落地擴大了跨境投資渠道。比如帶來創新業務，提升內地投資銀行或券商的國際服務，進入國際倫敦金融市場，提升國際化發展水平，增強實力，打造國際一流的企業。

　　滬倫通有助於更好地價值評估，倫敦市場資金進入到滬市，滬市資金也可以流入倫敦市場，由於我國股市估值較低的優勢，英國資本市場資金將進一步流入咱們國家資本市場，英國企業和投資者也可能到咱們國家企業投資。

　　滬倫通提升跨境轉換效率，降低企業融資成本。豐富國內企業融資渠道，支持實體經濟跨境並購。有助於國內企業走出去。互相投資給銀行企業帶來機遇，滬倫互通，在很大程度上受益銀行股票，上海證券交易所和倫敦證券交易所互通合作，投資者可通過證券公司購買上市銀行股票，人民幣進一步走入英國倫敦市場，投資者購買銀行股票對銀行業或受益，與之相聯係還有大宗商品市場、原油市場等。

　　滬倫通或給投資者帶來機遇。第一，滬倫通帶來跨市場組合投資機會，組合投資優點在於風險低收益率更高，拓寬投資者跨境組合投資渠道，帶來更高收益。第二，滬倫通有助於咱們國家服務企業與英國服務企業合作，提高國內中小服務企業國際一流發展。由於咱們國家股市估值優勢，也可能吸引英國資金湧入咱們國家資本市場，推動實體企業加速發展。第三，滬倫通互聯互通，信息流、資金流、物流，企業獲得更多國際合作機會，內地投資者獲得跨市場組合投資更多機會。滬倫通或又一個投資好機會。

原文地址：http://news.10jqka.com.cn/20181017/c607606185.shtml

境外經貿合作區已超百家

　　上證報訊(陳芳記者梁敏)商務部17日發布數據顯示，前9個月，我國境內投資者共累計實現非金融類投資820.2億美元，同比增長5.1%。對外承包工程完成營業額1089.9億美元，同比增長6.4%。

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　　商務部合作司商務參贊韓勇分析稱，1-9月我國對外投資合作平穩健康發展。

　　數據顯示，1-9月，我國企業在“一帶一路”沿線國家新增投資107.8億美元，同比增長12.3%。

　　“我國現在對‘一帶一路’沿線投資增速較快，對外投資政策導向重點就是要圍繞‘一帶一路’展開。”商務部研究院外國投資研究所副主任張菲在接受上證報記者采訪時說。

　　截至9月，我國企業已經在46個國家在建初具規模的境外經貿合作區113家，相較於今年5月的75家顯著增長。

　　“境外合作區是我國企業‘抱團出海’、降低海外投資風險的一個平臺。除了少量是雙邊政府大力鼓勵支持，帶有政府間項目色彩的園區，絕大部分境外園區還是企業行為，以企業作為主要的投資方和運營建設方。”韓勇說。

　　他表示，境外經貿合作區是產業集聚區，上下遊、產業鏈的帶動作用強，東道國很歡迎。

　　數據也顯示，前9個月我國企業累計投資366.3億美元，總產值1117.1億美元，上繳東道國稅費30.8億美元。

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　　張菲表示，未來更強調境外園區的發展質量，特別是在稅收和就業方麵為東道國做出的貢獻，實現雙邊乃至多邊的產能合作，互利共贏。

　　此外，我國的對外投資結構持續優化。商務部數據顯示，1-9月，對外投資主要流向租賃和商務服務業、製造業、采礦業、批發和零售業，占比分別為32.8%、16.7%、9.7%和9.2%。房地產業、體育和娛樂業對外投資沒有新增項目。

原文地址：http://field.10jqka.com.cn/20181017/c607605701.shtml